ทรัสต์ KTBSTMR ดีเดย์เปิดให้นักลงทุนจองซื้อหน่วยทรัสต์ 19 – 29 ตุลาคมนี้ ที่ราคาหน่วยละ 10 บาท เพื่อเข้าลงทุน ครั้งแรกในทรัพย์สิน 5 โครงการ มูลค่ากองทรัสต์รวมไม่เกิน 3,015 ล้านบาท ชูจุดเด่นเป็น Diversified REIT อิสระกองแรกของประเทศไทย ที่มีการจดจำนองหลักประกันซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กระจายลงทุนในทรัพย์สินหลากหลายประเภท ทั้งคลังสินค้า โรงงาน อาคารสำนักงาน และคอมมูนิตี้มอลล์ ประมาณผลตอบแทนในปีแรกให้ผู้ถือหน่วย 7.02 บาทต่อหน่วย
นายฐิติพัฒน์ ทวีสิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ เคทีบีเอสที จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ เปิดเผยว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ (KTBST Mixed Leasehold Real Estate Investment Trust) หรือ กองทรัสต์ (“KTBSTMR”) จะเปิดให้นักลงทุนจองซื้อหน่วยทรัสต์ในวันที่ 19 – 29 ตุลาคม 2564 ที่ราคาหน่วยละ 10 บาท กำหนดเงื่อนไขจองซื้อขั้นต่ำที่ 1,000 หน่วย หรือ 10,000 บาท โดยมีผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ร่วม 3 ราย ได้แก่ บริษัทหลักทรัพย์ ฟินันเซีย ไซรัส จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ เมอร์ชั่น พาร์ทเนอร์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทหลักทรัพย์ ไอร่า จำกัด (มหาชน) และคาดว่าจะนำหน่วยทรัสต์เข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยประมาณเดือนพฤศจิกายนนี้
ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่ KTBSTMR เตรียมเข้าลงทุนครั้งแรกมีจำนวน 5 โครงการ มูลค่ารวมไม่เกิน 3,015 ล้านบาท ประกอบด้วย (1) การลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ ประเภทคลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 41 ยูนิต ในโครงการริช แอสเซ็ท อ.บางพลี (Rich Asset) จ.สมุทรปราการ จากกลุ่มริช แอสเซ็ท โดยมีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 40,385.67 ตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่ง ณ 30 มิถุนายน 2564 คลังสินค้ามีอัตราการเช่าพื้นที่ 90% คิดค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย 131 บาท/ ตร.ม./ เดือน
(2) ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ คลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 9 ยูนิต ในโครงการเอสที บางบ่อ อ.บางบ่อ (ST-Bang Bo) จ.สมุทรปราการ จาก STPL เป็นระยะเวลา 30 ปี โดยมีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 37,656.00 ตร.ม. ณ 30 มิถุนายน 2564 คลังสินค้ามีอัตราการเช่าพื้นที่ 63% (ณ วันที่ 30 กรกฎาคม 2564 มีอัตราการเช่าพื้นที่ 80%) คิดค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย 119 บาท/ ตร.ม./ เดือน
(3) ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ ประเภทคลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 12 อาคาร ในโครงการเอสที บางปะอิน อ.บางปะอิน (ST-Bang Pa-In) จ.พระนครศรีอยุธยา จาก STPL เป็นระยะเวลาประมาณ 30 ปี มีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 43,578.00 ตร.ม. โดย ณ 30 มิถุนายน 2564 คลังสินค้ามีอัตราการเช่าพื้นที่ 100% คิดค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย 105 บาท/ ตร.ม./ เดือน โดยมีสัญญาเช่าระยะยาวผู้เช่ารายเดียวถึง 10 ปี
(4) ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและสิทธิการเช่าอาคาร งานระบบ สิ่งติดตั้งตรึงตราและอุปกรณ์ สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์และอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่องซึ่งได้ใช้ในการดำเนินกิจการอาคารสำนักงาน โครงการซัมเมอร์ฮับ (Summer Hub Offices) ถ.สุขุมวิท 71 จาก ST HUB และ B.I.C. มีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 5,147.36 ตร.ม. เป็นระยะเวลาประมาณ 29 ปีและมีข้อตกลงต่อสัญญาอีกประมาณ 1 ปี โดย ณ 30 มิถุนายน 2564 มีอัตราการเช่าพื้นที่ 93% คิดค่าเช่าเฉลี่ย 809 บาท/ ตร.ม./ เดือน
และ (5) ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและสิทธิการเช่าอาคาร งานระบบ สิ่งติดตั้งตรึงตราและอุปกรณ์ สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์และอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่อง ในโครงการซัมเมอร์ฮิลล์ (Summer Hill) ถ.สุขุมวิท 71 กรุงเทพฯ จาก ST HILL และ B.I.C. เป็นระยะเวลาประมาณ 29 ปีและมีข้อตกลงต่อสัญญาอีกประมาณ 1 ปี มีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 5,138.45 ตร.ม. โดย ณ 30 มิถุนายน 2564 มีอัตราการเช่าพื้นที่ 93% และคิดค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย 953 บาท/ตร.ม./เดือน
“การเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งนี้ คาดว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีและเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการโอกาสได้รับผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอจากเงินปันผล เนื่องจากทรัสต์ KTBSTMR มีนโยบายกระจายการลงทุนในทรัพย์สินหลากหลายประเภท ทำให้ช่วยลดความเสี่ยงท่ามกลางสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอน โดยเราได้คัดเลือกทรัพย์สินที่มีคุณภาพโดยกระจายการลงทุนทั้งคลังสินค้าที่มีพื้นที่หลากหลาย อาคารสำนักงาน และคอมมูนิตี้มอลล์ ที่อยู่ในทำเลใจกลางเมือง สามารถดึงดูดลูกค้าเข้าใช้บริการในโครงการ เพิ่มโอกาสสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอในระยะยาวแก่กองทรัสต์” นายฐิติพัฒน์ กล่าว
นายพลสิทธิ ภูมิวสนะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เคทีบีเอสที รีท แมเนจเมนท์ จำกัด หรือ ‘KTBST REIT’ ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์เคทีบีเอสที มิกซ์ เปิดเผยว่า KTBSTMR ถือเป็น Diversified REIT อิสระกองแรกในประเทศไทยที่มีการจดจำนองหลักประกันซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (สำหรับโครงการคลังสินค้า/โรงงาน) และ กรรมสิทธิ์ในอาคารและการโอนสิทธิตามสัญญาเช่าภายใต้สัญญาเช่าที่ดิน (สำหรับโครงการอาคารสำนักงานและคอมมูนิตี้มอลล์) จึงมีมูลค่าหลักประกันครอบคลุมมูลค่าสิทธิการเช่าตลอดอายุการลงทุน กรณีที่เจ้าของทรัพย์สินทำผิดเงื่อนไข กองทรัสต์ฯ สามารถบังคับหลักประกัน และบังคับขายสินทรัพย์ ซึ่งมูลค่าของหลักประกันจะครอบคลุมมูลค่าสิทธิการเช่า (คงเหลือ) ตลอดอายุการลงทุน
KTBST REIT ได้มุ่งเน้นคัดเลือกโครงการที่มีคุณภาพ มีศักยภาพการเติบโตสูง อยู่ในทำเลที่ดี ผู้เช่ามีความหลากหลาย ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลายอุตสาหกรรม และมีอัตราการเช่าพื้นที่โดดเด่น ผลการดำเนินงานอยู่ในเกณฑ์ดี เพื่อเป็นทางเลือกให้สำหรับผู้ต้องการลงทุนในกองทรัสต์ที่ให้อัตราผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอในทุกช่วงภาวะเศรษฐกิจ
กองทรัสต์ KTBSTMR มีนโยบายกระจายการลงทุนในทรัพย์สินหลากหลายประเภท ประกอบด้วย การลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานในจังหวัดสมุทรปราการและพระนครศรีอยุธยา ซึ่งเป็นทำเลยุทธศาสตร์ของภาคอุตสาหกรรมการผลิตและขนส่งสินค้า มีขนาดโครงการที่มีความหลากหลาย ของพื้นที่เช่า ถือเป็นยุทธศาสตร์ที่สำคัญเหมาะแก่การเป็นศูนย์การกระจายสินค้าที่ดี ล่าสุดทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองถนนมอเตอร์เวย์หมายเลข 6 บางปะอิน – นครราชสีมา ได้เปิดให้ประชาชนทดลองใช้เดินทางและถนน วงแหวนรอบนอก ที่อยู่ในระหว่างดำเนินการ ทั้งนี้ เมื่อมีการเปิดใช้เต็มรูปแบบแล้วจะส่งเสริมให้การคมนาคมของโครงการ ริชแอสเซ็ท และเอสที บางบ่อสะดวกสบายมากขึ้น
นอกจากนี้ เจ้าของสินทรัพย์ได้รับประกันรายได้จากผู้เช่าให้กับกองทรัสต์ฯ ในปีแรก ทำให้มั่นใจได้ว่ากองทรัสต์จะสามารถจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนที่คาดหวังแก่ผู้ลงทุนได้ ขณะที่ทรัพย์สินประเภทอาคารสำนักงาน อยู่บนทำเลที่ดี อยู่ใจกลางของกรุงเทพมหานคร การเดินทางสะดวกติดกับสถานีรถไฟฟ้า BTS พระโขนง ถือว่าเป็น New CBD ที่ค่อย ๆ ถูกพัฒนาออกมาอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับขนาดของโครงการและการผสมผสานของตัวโครงการ เหมาะสมกับกลุ่มผู้อยู่อาศัยในละแวกนี้ รวมถึงคู่แข่งที่มีลักษณะคล้ายกัน มีจำนวนน้อย ดังนั้นมีโอกาสที่อัตราค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคต โดย ณ 30 มิ.ย.64 มีอัตราการเช่าสูงถึง 93% อีกทั้งเจ้าของสินทรัพย์ได้รับประกันรายได้จากผู้เช่าให้กับกองทรัสต์ในปีแรก ทำให้มั่นใจได้ว่ากองทรัสต์จะสามารถจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนที่คาดหวังให้แก่ผู้ลงทุนได้
ทั้งนี้ หากพิจารณาจากประมาณการผลตอบแทนที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์จะได้รับในปีแรก ตามประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามงบกำไรขาดทุนตามสมมติฐาน (1 ต.ค. 64 ถึง 30 ก.ย. 65) และการลดทุนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ อยู่ที่ร้อยละ 7.02 จึงเหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอในระยะยาว ท่ามกลางภาวะอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและเศรษฐกิจที่ยังมีโอกาสผันผวนจากการแพร่ระบาดโควิด-19
