เฟดขึ้นดอกเบี้ยไร้ผลกดเงินบาทอ่อน บาทแข็งจากเงินไหลเข้า เข้มงวด LTV ชะลอเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์สกัดฟองสบู่

รศ. ดร. อนุสรณ์ ธรรมใจ อดีตกรรมการธนาคารแห่งประเทศไทย และ อดีตกรรมการสภาวิจัยแห่งชาติ สาขาเศรษฐศาสตร์ ได้วิเคราะห์ถึง การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยล่าสุดของธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา ว่า ยังไม่ใช่จุดสูงสุดของของอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นรอบนี้และน่าจะปรับขึ้นไปเรื่อยๆไปจนถึงระดับ สูงสุดกลางปีหน้า ส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินดอลลาร์และเงินบาทถ่างเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนและมีความเป็นไปได้ที่ ธนาคารแห่งประเทศไทยอาจปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายมากกว่าที่ตลาดการเงินคาดการณ์ไว้เดิมที่ระดับ 0.25% ในการประชุมครั้งสุดท้ายของคณะกรรมการกำหนดนโยบายการเงิน หากคณะกรรมการกำหนดนโยบายการเงินของแบงก์ชาติปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมากกว่าคาดการณ์ ประกอบกับเงินทุนเคลื่อนย้ายระยะสั้นไหลเข้าสู่ตลาดการเงินโดยเฉพาะตลาดหุ้น เม็ดเงินไหลเข้าจากการท่องเที่ยวต่างชาติ การเกินดุลการค้าเพิ่มขึ้น ตลอดจน สัญญาณการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวไทย การคาดการณ์ของการบูมขึ้นของภาคท่องเที่ยวต่างชาติรอบใหม่ ปัจจัยเหล่านี้ทั้งหมดจะส่งผลให้ เงินบาทพลิกแข็งค่าขึ้นในช่วงปลายปีและต่อเนื่องถึงต้นปีหน้าสู่ระดับ 36-37 บาทได้ ความผันผวนสูงของค่าเงินและเศรษฐกิจจะดำรงอยู่ไปอีกอย่างน้อย 1-2 ปี จนกว่าเศรษฐกิจโลกจะกลับมาสู่ภาวะปรกติและมีอัตราการขยายตัวระดับเดียวกับก่อนเกิดวิกฤติการแพร่ระบาดของโควิด 19 หากประชาธิปไตยไทยมีเสถียรภาพ ภาคเอกชนปรับตัวได้ดี ภาครัฐมีนโยบายสาธารณะที่เหมาะสม บทใหม่ของการเติบโตรอบใหม่ของเศรษฐกิจจะเกิดขึ้นได้ คาดการณ์ว่า หลังจากที่สหรัฐอเมริกา ยุโรป และหลายประเทศเริ่มคุมเงินเฟ้อได้จากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย สงครามยูเครนยืดเยื้อแต่ไม่ขยายวง อัตราเงินเฟ้อโลกจะปรับตัวลดลงอย่างชัดเจน เศรษฐกิจโลกจะชะลอตัวลง บางประเทศจะเผชิญเศรษฐกิจถดถอยแต่ไม่ใช่ที่สหรัฐอเมริกา ธนาคารกลางหลายประเทศจะเริ่มชะลอการขึ้นดอกเบี้ยปีหน้า จุดวกกลับของทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้นมาเป็นการลดดอกเบี้ยอาจเกิดเร็วขึ้นหากเศรษฐกิจโลกชะลอตัวมากเกินไปและควบคุมเงินเฟ้อได้ผล การเติบโตของจีนซึ่งเคยเป็นพลังขับเคลื่อนเศรษฐกิจโลกและระบบการค้าโลกจะเป็นตัวแปรสำคัญต่อทิศทางดังกล่าว

อัตราการขยายตัวของประเทศ Emerging and Developing Asia ที่สูงกว่าทุกภูมิภาคที่ระดับ 4.9% จะกระตุ้นให้เงินไหลเข้าภูมิภาคนี้อย่างต่อเนื่อง ทำให้ค่าเงินสกุลเอเชียยกเว้นเงินเยนญี่ปุ่นไม่อ่อนค่าไปกว่าระดับปัจจุบันมากนัก ไทยได้รับอานิสงส์การขยายตัวที่ค่อนข้างดีของภูมิภาคอาเซียนอีกด้วย สัดส่วนธุรกรรมการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศในภูมิภาคจะเพิ่มขึ้น

รศ. ดร. อนุสรณ์ กล่าวถึง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศเริ่มมีสัญญาณชะลอและถดถอยลงจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ส่วนธนาคารแห่งประเทศไทยแม้นปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่กระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่แบงก์ชาติได้ยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value Ratio) หรือการกำหนดอัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ส่งผลให้ผู้กู้บ้านหลังที่สอง ต้องวางดาวน์ 10-20% การออกมาตรการ LTV เข้มงวดขึ้นหรือยกเลิกการผ่อนคลายจะเป็นการช่วยสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ราคาสูงตลาดบนได้ โดยบ้านหลังที่สามราคาเกิน 10 ล้านบาทต้องวางดาวน์สูงถึง 30% ลดความเสี่ยงหนี้เสียอสังหาริมทรัพย์ของภาคธนาคาร ขณะเดียวกัน อัตราการปฏิเสธสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์อาจเพิ่มขึ้น โดยการยกเลิกการผ่อนคลาย LTV ไม่น่าจะกระทบต่อกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มาตรการ LTV น่าจะช่วยสะท้อนความเสี่ยงสำหรับการกู้ซื้อบ้านราคา 10 ล้านขึ้นไปได้และกรณีผ่อนบ้านเกิน 2 หลังขึ้นไป เป็นการช่วยขจัด “อุปสงค์เทียม” “ลดฟองสบู่” “ลดเก็งกำไร” “ลดหนี้เสีย” ผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ราคาเหมาะสมขึ้น ผู้ประกอบการประเมินความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงได้ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม มาตรการ LTV เข้มงวดขึ้นย่อมส่งผลต่อยอดขายและผลกำไรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดลง หลังการยกเลิกผ่อนคลายมาตรการ LTV คาดการณ์ว่า ที่อยู่อาศัยแนวดิ่งและโครงการคอนโดที่มีราคาสูงและเป็นบ้านหลังที่ 2 น่าจะได้รับผลกระทบมากที่สุด ทำให้ผู้ต้องการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเองจะได้รับประโยชน์จากราคาที่ถูกลง

การเปิดตลาดทรัพยากรที่ดินให้ต่างชาติเป็นเจ้าของกระตุ้นเศรษฐกิจและตลาดการเงินได้ แต่ทำให้การเข้าถึงที่ดินของคนไทยด้อยลงและราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์จะแพงขึ้น ในมุมมองของนักลงทุนในหลายประเทศ ราคาที่ดินในไทยยังถือว่าถูกเมื่อเทียบกับราคาที่ดินในประเทศของตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นสิงคโปร์ ฮ่องกง ญี่ปุ่น สหราชอาณาจักร และ หลายประเทศในยุโรป รวมทั้งสหรัฐอเมริกา หรือ อย่างกรณีของประเทศจีนที่ปกครองด้วยระบอบสังคมนิยม พลเมืองไม่มีสิทธิเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในที่ดิน ที่ดินทั่วประเทศเป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐ บุคคลและธุรกิจสามารถมีเพียงสิทธิครอบครองเพื่อใช้ประโยชน์จากที่ดินเท่านั้น หากประเทศไทยเปิดกว้างเรื่องซื้อที่ดินโดยชาวต่างชาติ คาดว่า ชาวจีนน่าจะเข้ามากว้านซื้อที่ดินในไทยจำนวนมาก รัฐบาลควรต้องออกกฎหมายในการจัดเก็บภาษีในอัตราสูงสำหรับชาวต่างชาติผู้ซื้อที่ดิน และหากต้องการขายคืนต้องขายให้เฉพาะชาวไทยเท่านั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่ดินของไทยได้เปิดกว้างไปตามกระแสทุนนิยมโลกาภิวัตน์ การพัฒนาเครื่องมือทางการเงินและอนุพันธ์ทางการเงินต่างๆทำให้รูปแบบการลงทุนในที่ดินเปลี่ยนแปลงไป การซื้อขายที่ดินเดิมนั้นเป็นเพียงการซื้อขายและแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์และสิทธิในการใช้ประโยชน์ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายแบบง่ายๆก็ได้พัฒนาให้มีความซับซ้อนและมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว เช่น การซื้อขายในกองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust – REIT) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property fund) การเปิดกว้างให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้ 1 ไร่จะยิ่งทำให้เศรษฐกิจที่ดินของไทยอยู่ภายใต้ระบบโลกาภิวัตน์เข้มข้นยิ่งขึ้น การขยายตลาดที่ดินในพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศจะเกิดอย่างมากมาย อาจนำไปสู่การเก็งกำไรในการซื้อขายที่ดินที่อาจไม่ตั้งอยู่บนฐานของความสามารถในการผลิตที่แท้จริง

เราควรทำการศึกษาวิจัยด้วยว่า การเปิดให้ต่างชาติซื้อที่ดินในไทยจะส่งผลต่อการสะสมทุนภายในประเทศอย่างไร มีผลกระทบต่อแรงงานในแต่ละท้องถิ่น ส่งผลต่อมิติสังคมวัฒนธรรมอย่างไรบ้าง การเคลื่อนย้ายเพิ่มขึ้นของแรงงานและทุนหลังการแพร่ระบาดโควิดในระดับโลกและระดับภูมิภาค ทำให้การใช้ตัวแทนอำพรางอาจเพิ่มขึ้นหากกฎหมายไม่เปิดช่อง ในความเป็นจริง ก็คือ มีการซื้อขายที่ดินริมชายหาดของไทยให้กับชาวตะวันตกจำนวนไม่น้อยในเมืองท่องเที่ยว มีการซื้อที่ดินของชาวจีนในจังหวัดใหญ่ๆของไทยโดยเฉพาะในเชียงรายและเชียงใหม่ มีการเช่าที่อยู่อาศัยจำนวนมากและอยู่อาศัยเป็นชุมชนในเขตอุตสาหกรรมไทยของแรงงานต่างด้าวประเทศเพื่อนบ้าน

ประเด็นเกี่ยวกับตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้เป็นสิ่งที่ต้องวิเคราะห์อย่างละเอียด เพื่อสร้างฐานวิจัยสำหรับพัฒนานโยบายสาธารณะเกี่ยวกับทรัพยากรที่ดินและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสม นอกจากนี้ควรศึกษาโครงสร้างและระบบการบริหารจัดการที่ดินว่าจะเป็นแบบรวมศูนย์หรือกระจายศูนย์อย่างไร ในอีกด้านหนึ่ง ต้องศึกษาทำความเข้าใจการลงทุนซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของบรรษัทข้ามชาติสัญชาติไทยในต่างประเทศโดยเฉพาะประเทศเพื่อนบ้านที่พรมแดนติดต่อกันว่าส่งผลอย่างไรต่อกระแสการค้าการลงทุนระหว่างประเทศ รวมทั้งมิติทางการเมืองและความมั่นคงระหว่างประเทศด้วย

รศ. ดร. อนุสรณ์ ประเมินต่อว่า การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและธุรกิจต่อเนื่องจะเป็นปัจจัยสำคัญสนับสนุนการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในปีหน้า และ ช่วยชดเชยผลกระทบของการชะลอตัวของภาคส่งออก การชะลอตัวจากตลาดสำคัญของไทยในบางภูมิภาคเกิดเศรษฐกิจถดถอย รายได้ภาคการท่องเที่ยวเคยมีสัดส่วนสูงถึง 11-12% ของจีดีพีไทย หากประเทศไทยทำให้ภาคการท่องเที่ยวฟื้นกลับคืนมาได้มากกว่า 80% ของรายได้ท่องเที่ยวปี 2562 จะทำให้เศรษฐกิจฟื้นตัวได้อย่างชัดเจนยิ่งขึ้น การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรโลกสู่สังคมสูงวัยทำให้การเดินทางท่องเที่ยวของผู้สูงวัยต่างชาติเป็นตลาดใหญ่ และมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง การส่งเสริมการท่องเที่ยวเชิงการแพทย์ (Medical Tourism) อย่างครบวงจรจะเป็นแหล่งรายได้สำคัญของเศรษฐกิจไทยในอนาคตเพิ่มขึ้นตามลำดับ